Hoge Raad verduidelijkt wanneer transformatie fiscaal tot nieuwbouw leidt

Leidt een transformatieproject fiscaal tot nieuwbouw of blijft het gebouw ‘oud’? Deze vraag houdt de fiscale vastgoedpraktijk al jaren bezig. Het maakt voor vastgoedondernemers namelijk nogal een verschil: de verkoop van nieuwbouw is belast met btw (21%), terwijl de verkoop van een oud gebouw belast is met overdrachtsbelasting (vanaf 2023: 2% – 10,4%).

In 2010 heeft de Hoge Raad de term ‘in wezen nieuwbouw’ geïntroduceerd voor transformaties die zo ingrijpend zijn dat een ‘oud’ gebouw fiscaal wederom als een nieuwe onroerende zaak moet worden gezien. Om te beoordelen of sprake is van in wezen nieuwbouw, werd gekeken naar wijzigingen in het uiterlijk, de functie, de bouwkundige constructie en de hoogte van de verbouwingskosten. In de praktijk bleken deze criteria moeilijk te hanteren, waardoor zowel belastinginspecteurs als rechters het begrip zeer wisselend uitlegden. Waar in het ene geval het uiterlijk van de verbouwing de doorslag gaf, kon dit in een ander geval de functiewijziging zijn. De praktijk had daarom behoefte aan een beter te hanteren begrip. De Hoge Raad heeft hier op 4 november 2022 in voorzien.

Hoge Raad, 4 november 2022
In een zaak over de transformatie van een kantoorgebouw tot hotel heeft de Rechtbank Zeeland-West Brabant de Hoge Raad gevraagd om invulling te geven aan het begrip ‘in wezen nieuwbouw’.

De Hoge Raad geeft aan dat alleen sprake is van in wezen nieuwbouw als het resultaat van de verbouwing op één lijn kan worden gesteld met een nieuw gebouw. Daarvan kan volgens de Hoge Raad alleen sprake zijn als er wijzigingen in de bouwkundige constructie hebben plaatsgevonden of als de bouwkundige constructie (deels) is vervangen. Daarbij geeft de Hoge Raad aan ‘een verbouwing zal niet snel zó ingrijpend zijn dat daardoor in wezen een vervaardigd gebouw [..] ontstaat.’ Wij maken daaruit op dat zelfs als er wijzigingen van de bouwkundige constructie hebben plaatsgevonden, dit nog niet altijd tot in wezen nieuwbouw leidt. De wijzigingen moeten namelijk ook nog zo ingrijpend zijn dat deze op één lijn kunnen worden gesteld met nieuwbouw.

De tot nu toe gehanteerde criteria (wijzigingen in het uiterlijk, de functie etc.) zijn volgens de Hoge Raad niet meer dan aanwijzingen dat een verbouwing in bouwkundig opzicht ingrijpend is geweest. Op zichzelf zijn deze criteria echter niet doorslaggevend noch noodzakelijk.

Belang voor de praktijk
Uit het antwoord van de Hoge Raad maken wij op dat een gebouw dat er nog grotendeels hetzelfde uitziet maar waarvan de bouwkundige constructie ingrijpend is gewijzigd, als nieuwbouw kan kwalificeren. Terwijl een gebouw dat er compleet anders uitziet maar waarvan de bouwkundige constructie niet is aangepast (of vervangen) fiscaal ‘oud’ blijft.

Voor vastgoedondernemers die zich met woningen bezighouden is het antwoord van de Hoge Raad goed nieuws. Door de uitleg van de Hoge Raad zal een transformatie minder snel tot nieuwbouw leiden, waardoor vaker in de overdrachtsbelasting kan worden verkocht. Dit biedt ook meer ruimte om bij de transformatie van een kantoorgebouw naar woningen, voorafgaand aan de levering al voorbereidende werkzaamheden te laten verrichten. Het risico dat daarmee de levering in de btw wordt getrokken is verkleind, terwijl het verrichten van dergelijke werkzaamheden leveren met 2% overdrachtsbelasting mogelijk kunnen maken.

Voor ondernemers in de markt voor zakelijk vastgoed is het nieuws helaas minder positief. Zij hebben er doorgaans baat bij als projecten als nieuwbouw kwalificeren, omdat dan ‘in de btw’ kan worden verkocht. De transactie is dan vrijgesteld van overdrachtsbelasting, terwijl de koper de btw doorgaans kan aftrekken. Dit zal nu bij minder projecten mogelijk zijn. Aan de andere kant biedt het antwoord van de Hoge Raad ook voor deze groep ondernemers een voordeel. Het is nu duidelijker wat men moet doen om toch tot nieuwbouw te komen: ingrijpende aanpassingen aan de bouwkundige constructie dus.

Newsflash: Radical change to the tax treatment of W&I insurance? NLTA’s internal policy made public.

Based on NLTA’s internal policy, W&I insurance premiums should not be tax deductible while payments under the W&I insurance should be tax exempt.

This view is at odds with the prevailing doctrine in Dutch tax literature. Karel Pellemans and Maud Kallen elaborate on the NLTA’s policy and discuss practical considerations for Dutch taxpayers.

To read the Newsflash click here.

Newsflash: Sustainable Investing

Investeerders, zoals private equity en impact fondsen, richten zich bij transacties en in het portfoliobeheer steeds vaker of uitsluitend op duurzame investeringen, waardecreatie is daarbij een belangrijke overweging. Positieve ESG-prestaties stuwen de waarde van bedrijven. Dit komt mede door de mogelijkheid tot subsidies en overheidssteun.

Nederland kent diverse fiscale stimuleringsregelingen die interessant zijn voor portfoliobedrijven met duurzame activiteiten. Maud Kallen en Pjotr Prins vertellen er meer over in deze newsflash.

Transfer Pricing 2022

Chambers published our Transfer Pricing team’s updated 2022 TP Guide for the Netherlands.

In this contribution the most relevant questions about Dutch TP practice are being answered. Feel free to contact our specialists Jimmie van der Zwaan, Thomas Dijksman and Willem Koeleman, if you have any questions about our contribution or if you would like to schedule an introduction meeting. To read the contribution chick here.

Taxand Global Transfer Pricing Virtual Conference 2022

The Taxand Global Transfer Pricing Virtual Conference 2022, held on 24 February, was our opportunity to host our partner network and cover a range of topics pertinent to our European and Asian market, and our North American market.

Discussed on the day were topics such as: procurement and distribution activities in Asia; Transfer Pricing perspectives on strategic planning; a case study on a concluded MAP in Europe and Asia; and a comparative discussion of investment structures and opportunities in the North American Market.

Europe and Asia Market
Stefano Bognandi from LED Taxand Italy kicked off the morning session welcoming the speakers, who shared their practical experiences focusing on both distribution and procurement activities with MNEs making direct investments in Asia and the local markets. We then moved on to the discussion covering topics such as headquarter and regional service charges, the implementation of the OECD/UN’s DEMPE concept in Asian countries and supply chain reorganization and a case study on a concluded MAP in Europe and Asia.

North American Market
A comparative discussion of investment structures and opportunities in the North American market, highlighting the experiences of our experts in Canada, Mexico and the United States in a series of “bite-sized” topical sessions was covered in the afternoon session by our speakers.

We want to thank all of our speakers for giving insights on relevant ‘Hot Topics’ throughout Europe and Asia, and the North American market. To access the recording of the conference, follow the link here.

Interest rate on intra-group financing

Based on the arm’s length principle, all intra-group financing must be set on arm’s length terms and conditions for tax purposes.

These are the terms and conditions under which independent third parties (e.g. banks) would provide financing. This article, published by Lexology, compares the loan approach and the bond approach, being the most common Comparable Uncontrolled Price methods of setting an arm’s length interest rate for intra-group financing. Although the OECD has concluded that both approaches can be valid and the approaches are to a large extent substitutes, the bond approach seems to be the preferred alternative.

To read the Dutch contribution of Jimmie van der Zwaan, Thomas Dijksman and Willem Koeleman of Taxand Netherlands: click here.

Taxand Global Transfer Pricing Virtual Conference

We are delighted to invite you to our Taxand Global Virtual Transfer Pricing Conference on 24 February 2022.

We will be presenting short panel discussions focusing on relevant ‘Hot Topics’ throughout Europe and Asia, download the agenda here and register for the event.

AGENDA
Morning sessions (times CET)
09:00 – 09:10 – Welcome to the Taxand Global Transfer Pricing Virtual Conference – Stefano Bognandi (Italy)

09:10 – 10:00 – Procurement and distribution activities in Asia – Practical experience from European clients

  • Operations, intragroup flows and transfer pricing compliance
  • Asian specificities affecting the transfer pricing policies
  • The role of regional hubs

Fabien Billiaert (France), Sandrine Woirnesson (Kiabi Group) and Aaron Meneghin (Valentino)

10:00 – 10:15 – Break

10:15 – 11:00 – Strategic planning perspectives

  • Implementation of the DEMPE concept in Asian countries
  • HQ and regional service charges
  • Supply chain reorganisation

Michael Puls (Germany), Sarah Chew (Malaysia), Eve Xiao (China) and Rohit Jain (India)

11:00 – 11:15 – Break

11:15 – 11:55 – An example of concluded MAP case – Permana Adi Saputra (Indonesia) and Alberto Lissi (Switzerland)

11:55 – 12:00 – Closing remarks – Stefano Bognandi (Italy)

Afternoon sessions (times CET)

15:00 – 15:10 – Welcome & Introduction – Another pandemic? New tax reforms are multiplying at a fast rate across the Globe. How can we prepare for the new “variants”? A practical overview on transfer pricing changes across the Americas. – Fabrizio Lolliri (US)

15:10 – 15:30 – A helicopter view of the US, Canada and Mexico – New and upcoming Transfer Pricing rules and changes

15:30 – 15:50 – A pandemic within a pandemic? – Short and long-term impact of COVID-19

15:50 – 16:10 – Plan, defend, fix and repeat – the new “normal”? – A practical case study on complexities and sustainability of tax and TP planning

16:10 – 16:25 – Q&A – Fabrizio Lolliri (US) Steve Suarez (Canada) and Enrique Ramirez Figueroa (Mexico)

16:25 – 16:30 – Closing remarks – Fabrizio Lolliri (US)

 

REGISTER HERE

 

Newsflash: Ontslagvergoedingen in internationaal verband

De allocatie van het heffingsrecht bij ontslagvergoedingen in internationaal verband is per 5 februari 2022 aangepast.

Voorheen werd dit beoordeeld aan de hand van de landen waar de werknemer de laatste 12 maanden gewerkt had. Nu kijk je naar waar de werknemer gedurende de volledige dienstbetrekking heeft gewerkt. Als het verloop van de dienstbetrekking niet meer kan worden achterhaald, val je terug op de laatste 12 maanden.

Deze uitleg kan, onder voorwaarden, ook worden toegepast op ontslagvergoedingen die voor 5 februari 2022 zijn uitbetaald, maar waarvan de aanslag over het desbetreffende aanslagjaar nog niet vaststaat.

Newsflash: Nieuwe salarisnormen voor 30%-regeling per 2022

Om in 2022 in aanmerking te komen voor de 30%-regeling dan wel deze te kunnen blijven toepassen, moet het belastbaar loon op jaarbasis hoger zijn dan de volgende bedragen:

  2022 2021
Werknemer EUR 39.467 EUR 38.961
Werknemer <30 jr. + mastertitel EUR 30.001 EUR 29.616

Bij de aanvraag van de 30%-regeling zal het vaste belaste loon bij het aangaan van de arbeidsovereenkomst aan de salarisnorm moeten voldoen. Het is dus niet voldoende als aan het einde van het jaar aan de salarisnorm is voldaan, bijvoorbeeld omdat de werknemer een bonus heeft gekregen.