De Tweede Kamer heeft een aantal wijzigingen op het Belastingplan 2024 aangenomen. Twee van deze wijzigingen hebben betrekking op de verdere afbouw van de 30%-regeling, mits de Eerste Kamer ook instemt met deze wijzigingen. Daarnaast zijn er al een aantal wijzigingen in de 30%-regeling definitief vastgesteld.
In de bijgevoegde memo lichten we de geplande wijzigingen toe en zetten we ook de reeds aangenomen wijzigingen uiteen.
On Budget Day 2024, the State Secretaries of Finance informed the House of Representatives of the proposed changes to the interest rates on interest on underpaid tax (tax interest) and interest on overdue tax (collection interest).
The tax interest rate is currently frozen at 8%. Under the proposed system, the tax rate for CIT, conditional WHT and solidarity contribution will be set at the ECB rate for main refinancing operations plus 5.5 percentage points, rounded to half percentage points and with a minimum of 5.5%. The expected rate as of 1 January 2024 is 10%.
Tax interest on allowances
The intention is to loosen the link between the statutory interest rate for other tax resources and the interest rate for surcharges. As of 1 January 2024, the rate for surcharges will then be frozen at 4%.
We are delighted to invite you to join our next Real Estate Webinar on Thursday 6 July at 16:00 CET.
We are delighted to be joined by a panel of expert speakers, who together will discuss case studies of real estate fund structures where tax insurance can be used to add value by delivering certainty on tax positions. As always, we will welcome your questions throughout the event.
Our expert panel will include:
Tom Pygall, Acquinex
Egbert van der Graaff, AIG
Jakub (Kuba) Grabarz, Howden Group M&A
Thomas Frøbert, Bech-Bruun, Taxand Denmark
Christina Leomy-Voigt, ATOZ Tax Advisers Luxembourg,Taxand Luxembourg
Evert-Jan (EJ) Spoelder LLM, Taxand Netherlands
Kersten Muller, Alvarez & Marsal LLP, Taxand UK
Register today via the link Real Estate Webinar Invitation – Tax Insurance in Real Estate Tax Structures to secure your place! We look forward to seeing you there.
On 9 December 2022, the Dutch Ministry of Finance announced certain proposed amendments to Dutch fund taxation regimes. Find here a quick overview including our Taxand takes
Leidt een transformatieproject fiscaal tot nieuwbouw of blijft het gebouw ‘oud’? Deze vraag houdt de fiscale vastgoedpraktijk al jaren bezig. Het maakt voor vastgoedondernemers namelijk nogal een verschil: de verkoop van nieuwbouw is belast met btw (21%), terwijl de verkoop van een oud gebouw belast is met overdrachtsbelasting (vanaf 2023: 2% – 10,4%).
In 2010 heeft de Hoge Raad de term ‘in wezen nieuwbouw’ geïntroduceerd voor transformaties die zo ingrijpend zijn dat een ‘oud’ gebouw fiscaal wederom als een nieuwe onroerende zaak moet worden gezien. Om te beoordelen of sprake is van in wezen nieuwbouw, werd gekeken naar wijzigingen in het uiterlijk, de functie, de bouwkundige constructie en de hoogte van de verbouwingskosten. In de praktijk bleken deze criteria moeilijk te hanteren, waardoor zowel belastinginspecteurs als rechters het begrip zeer wisselend uitlegden. Waar in het ene geval het uiterlijk van de verbouwing de doorslag gaf, kon dit in een ander geval de functiewijziging zijn. De praktijk had daarom behoefte aan een beter te hanteren begrip. De Hoge Raad heeft hier op 4 november 2022 in voorzien.
Hoge Raad, 4 november 2022
In een zaak over de transformatie van een kantoorgebouw tot hotel heeft de Rechtbank Zeeland-West Brabant de Hoge Raad gevraagd om invulling te geven aan het begrip ‘in wezen nieuwbouw’.
De Hoge Raad geeft aan dat alleen sprake is van in wezen nieuwbouw als het resultaat van de verbouwing op één lijn kan worden gesteld met een nieuw gebouw. Daarvan kan volgens de Hoge Raad alleen sprake zijn als er wijzigingen in de bouwkundige constructie hebben plaatsgevonden of als de bouwkundige constructie (deels) is vervangen. Daarbij geeft de Hoge Raad aan ‘een verbouwing zal niet snel zó ingrijpend zijn dat daardoor in wezen een vervaardigd gebouw [..] ontstaat.’ Wij maken daaruit op dat zelfs als er wijzigingen van de bouwkundige constructie hebben plaatsgevonden, dit nog niet altijd tot in wezen nieuwbouw leidt. De wijzigingen moeten namelijk ook nog zo ingrijpend zijn dat deze op één lijn kunnen worden gesteld met nieuwbouw.
De tot nu toe gehanteerde criteria (wijzigingen in het uiterlijk, de functie etc.) zijn volgens de Hoge Raad niet meer dan aanwijzingen dat een verbouwing in bouwkundig opzicht ingrijpend is geweest. Op zichzelf zijn deze criteria echter niet doorslaggevend noch noodzakelijk.
Belang voor de praktijk
Uit het antwoord van de Hoge Raad maken wij op dat een gebouw dat er nog grotendeels hetzelfde uitziet maar waarvan de bouwkundige constructie ingrijpend is gewijzigd, als nieuwbouw kan kwalificeren. Terwijl een gebouw dat er compleet anders uitziet maar waarvan de bouwkundige constructie niet is aangepast (of vervangen) fiscaal ‘oud’ blijft.
Voor vastgoedondernemers die zich met woningen bezighouden is het antwoord van de Hoge Raad goed nieuws. Door de uitleg van de Hoge Raad zal een transformatie minder snel tot nieuwbouw leiden, waardoor vaker in de overdrachtsbelasting kan worden verkocht. Dit biedt ook meer ruimte om bij de transformatie van een kantoorgebouw naar woningen, voorafgaand aan de levering al voorbereidende werkzaamheden te laten verrichten. Het risico dat daarmee de levering in de btw wordt getrokken is verkleind, terwijl het verrichten van dergelijke werkzaamheden leveren met 2% overdrachtsbelasting mogelijk kunnen maken.
Voor ondernemers in de markt voor zakelijk vastgoed is het nieuws helaas minder positief. Zij hebben er doorgaans baat bij als projecten als nieuwbouw kwalificeren, omdat dan ‘in de btw’ kan worden verkocht. De transactie is dan vrijgesteld van overdrachtsbelasting, terwijl de koper de btw doorgaans kan aftrekken. Dit zal nu bij minder projecten mogelijk zijn. Aan de andere kant biedt het antwoord van de Hoge Raad ook voor deze groep ondernemers een voordeel. Het is nu duidelijker wat men moet doen om toch tot nieuwbouw te komen: ingrijpende aanpassingen aan de bouwkundige constructie dus.
Based on NLTA’s internal policy, W&I insurance premiums should not be tax deductible while payments under the W&I insurance should be tax exempt.
This view is at odds with the prevailing doctrine in Dutch tax literature. Karel Pellemans and Maud Kallen elaborate on the NLTA’s policy and discuss practical considerations for Dutch taxpayers.
To read the Newsflash click here.
Investeerders, zoals private equity en impact fondsen, richten zich bij transacties en in het portfoliobeheer steeds vaker of uitsluitend op duurzame investeringen, waardecreatie is daarbij een belangrijke overweging. Positieve ESG-prestaties stuwen de waarde van bedrijven. Dit komt mede door de mogelijkheid tot subsidies en overheidssteun.
Nederland kent diverse fiscale stimuleringsregelingen die interessant zijn voor portfoliobedrijven met duurzame activiteiten. Maud Kallen en Pjotr Prins vertellen er meer over in deze newsflash.
The Dutch Supreme Court has recently requested a preliminary ruling from the Court of Justice of the European Union (‘CJEU’) on whether the Dutch anti-base erosion rule (article 10a CITA) is a violation of EU law.
To read the Newsflash click here.