Auteur: Ellen

The knowledge group policy relates to a buyer W&I insurance taken out in relation to the acquisition of a subsidiary. Buyer made a claim under the insurance policy which was rejected by the insurance company. The dispute resulted in legal proceedings and buyer was ordered to pay the insurance company’s litigation costs. The knowledge group takes the position that the litigation costs should not qualify as (non-deductible) acquisition costs. Consequently, such costs are tax deductible for the Dutch taxpayer.

Tax treatment acquisition costs
Under Dutch tax law, acquisition costs are generally not tax deductible under application of the participation exemption as such costs relate to the acquisition of a subsidiary.

In 2018, the Dutch Supreme Court ruled that transaction costs are non-deductible if there is a direct causal link (in Dutch: “rechtstreeks oorzakelijk verband”) between the costs and the acquisition of a subsidiary. Hence, transaction costs are considered non-deductible to the extent that the costs are incurred as a direct result of the acquisition of a subsidiary.

In 2023, the Supreme Court provided further guidance and ruled that a direct causal link which requires that the costs must be evoked by the acquisition, includes the condition that the costs have such a causal link to the acquisition that they were incurred because they were – objectively viewed – useful or necessary to achieve that acquisition. As a further clarification, the Supreme Court indicates that the costs would not have been incurred otherwise, i.e. without that (intended) acquisition. The intended direct causal link is lacking in the case of expenses that – although – would not have been incurred if the acquisition had not taken place, but which otherwise cannot contribute in any way to the realization of that acquisition. Such expenses are not in a direct causal connection to the acquisition and the expenses are therefore not useful or necessary to bring about that acquisition.

Tax treatment W&I insurance premium
In 2022, the Dutch tax authorities’ knowledge group also published its view on the tax treatment of W&I insurance premiums and payments. Based on the authorities’ internal policy, W&I insurance premiums should not be tax deductible, while payments under the W&I insurance should be tax exempt. The premiums should qualify as transaction costs that directly relate to the acquisition of a participation. As these costs are not tax deductible, a balanced outcome would result in payments under W&I insurance being exempt under the participation exemption.

For more information, please be referred to our tax alert.

Taxand’s take
The tax authorities’ knowledge group policy provides for a welcome confirmation for buyers who have taken out a W&I insurance. We agree with the reasoning behind this policy. The publication provides for additional comfort to take the position that litigation costs incurred in relation to a W&I insurance are deductible for Dutch tax purposes. The example in the published policy relates to litigation costs in relation to an unsuccessful W&I claim, however, it should in our view also apply in relation to a successful W&I claim.

***

In de bijgevoegde memo lichten we de geplande wijzigingen toe en zetten we ook de reeds aangenomen wijzigingen uiteen.

Tax interest rate for CIT, conditional withholding tax and solidarity contribution

The tax interest rate is currently frozen at 8%. Under the proposed system, the tax rate for CIT, conditional WHT and solidarity contribution will be set at the ECB rate for main refinancing operations plus 5.5 percentage points, rounded to half percentage points and with a minimum of 5.5%. The expected rate as of 1 January 2024 is 10%.

Tax interest rate for other tax resources

Tax interest on allowances

The intention is to loosen the link between the statutory interest rate for other tax resources and the interest rate for surcharges. As of 1 January 2024, the rate for surcharges will then be frozen at 4%.

Recovery interest system

Taxand’s take

In 2010 heeft de Hoge Raad de term ‘in wezen nieuwbouw’ geïntroduceerd voor transformaties die zo ingrijpend zijn dat een ‘oud’ gebouw fiscaal wederom als een nieuwe onroerende zaak moet worden gezien. Om te beoordelen of sprake is van in wezen nieuwbouw, werd gekeken naar wijzigingen in het uiterlijk, de functie, de bouwkundige constructie en de hoogte van de verbouwingskosten. In de praktijk bleken deze criteria moeilijk te hanteren, waardoor zowel belastinginspecteurs als rechters het begrip zeer wisselend uitlegden. Waar in het ene geval het uiterlijk van de verbouwing de doorslag gaf, kon dit in een ander geval de functiewijziging zijn. De praktijk had daarom behoefte aan een beter te hanteren begrip. De Hoge Raad heeft hier op 4 november 2022 in voorzien.

Hoge Raad, 4 november 2022
In een zaak over de transformatie van een kantoorgebouw tot hotel heeft de Rechtbank Zeeland-West Brabant de Hoge Raad gevraagd om invulling te geven aan het begrip ‘in wezen nieuwbouw’.

De Hoge Raad geeft aan dat alleen sprake is van in wezen nieuwbouw als het resultaat van de verbouwing op één lijn kan worden gesteld met een nieuw gebouw. Daarvan kan volgens de Hoge Raad alleen sprake zijn als er wijzigingen in de bouwkundige constructie hebben plaatsgevonden of als de bouwkundige constructie (deels) is vervangen. Daarbij geeft de Hoge Raad aan ‘een verbouwing zal niet snel zó ingrijpend zijn dat daardoor in wezen een vervaardigd gebouw [..] ontstaat.’ Wij maken daaruit op dat zelfs als er wijzigingen van de bouwkundige constructie hebben plaatsgevonden, dit nog niet altijd tot in wezen nieuwbouw leidt. De wijzigingen moeten namelijk ook nog zo ingrijpend zijn dat deze op één lijn kunnen worden gesteld met nieuwbouw.

De tot nu toe gehanteerde criteria (wijzigingen in het uiterlijk, de functie etc.) zijn volgens de Hoge Raad niet meer dan aanwijzingen dat een verbouwing in bouwkundig opzicht ingrijpend is geweest. Op zichzelf zijn deze criteria echter niet doorslaggevend noch noodzakelijk.

Belang voor de praktijk
Uit het antwoord van de Hoge Raad maken wij op dat een gebouw dat er nog grotendeels hetzelfde uitziet maar waarvan de bouwkundige constructie ingrijpend is gewijzigd, als nieuwbouw kan kwalificeren. Terwijl een gebouw dat er compleet anders uitziet maar waarvan de bouwkundige constructie niet is aangepast (of vervangen) fiscaal ‘oud’ blijft.

Voor vastgoedondernemers die zich met woningen bezighouden is het antwoord van de Hoge Raad goed nieuws. Door de uitleg van de Hoge Raad zal een transformatie minder snel tot nieuwbouw leiden, waardoor vaker in de overdrachtsbelasting kan worden verkocht. Dit biedt ook meer ruimte om bij de transformatie van een kantoorgebouw naar woningen, voorafgaand aan de levering al voorbereidende werkzaamheden te laten verrichten. Het risico dat daarmee de levering in de btw wordt getrokken is verkleind, terwijl het verrichten van dergelijke werkzaamheden leveren met 2% overdrachtsbelasting mogelijk kunnen maken.

Voor ondernemers in de markt voor zakelijk vastgoed is het nieuws helaas minder positief. Zij hebben er doorgaans baat bij als projecten als nieuwbouw kwalificeren, omdat dan ‘in de btw’ kan worden verkocht. De transactie is dan vrijgesteld van overdrachtsbelasting, terwijl de koper de btw doorgaans kan aftrekken. Dit zal nu bij minder projecten mogelijk zijn. Aan de andere kant biedt het antwoord van de Hoge Raad ook voor deze groep ondernemers een voordeel. Het is nu duidelijker wat men moet doen om toch tot nieuwbouw te komen: ingrijpende aanpassingen aan de bouwkundige constructie dus.

This view is at odds with the prevailing doctrine in Dutch tax literature. Karel Pellemans and Maud Kallen elaborate on the NLTA’s policy and discuss practical considerations for Dutch taxpayers.

To read the Newsflash click here.

Nederland kent diverse fiscale stimuleringsregelingen die interessant zijn voor portfoliobedrijven met duurzame activiteiten. Maud Kallen en Pjotr Prins vertellen er meer over in deze newsflash.

To read the Newsflash click here.