In de huidige vastgoedmarkt is het ‘recyclen’ van gebouwen razend populair. Oude leegstaande gebouwen worden ingrijpend verbouwd en geschikt gemaakt voor een ander gebruik. In de laatste jaren heeft een recordaantal transformaties plaatsgevonden. Vastgoedfiscalisten Susan Raaijmakers en Richard Meerstra van Taxand geven een overzicht van de fiscale aandachtspunten bij transformaties.

Btw of overdrachtsbelasting, ‘kiezen’ tussen twee kwaden?

Fiscaal zijn bij vastgoedtransacties met name de overdrachtsbelasting (2% of 6%) en de btw (21%) van belang. Uitgangspunt is dat de levering van een gebouw belast wordt met overdrachtsbelasting. Omdat de levering van nieuwe gebouwen echter ook is belast met btw, geldt in die gevallen doorgaans een vrijstelling voor de overdrachtsbelasting.

Door aan de juiste knoppen te draaien kunnen ontwikkelaars en aannemers een transactie zo vormgeven dat btw, overdrachtsbelasting of een mix van beide is verschuldigd. Belangrijkste instrumenten daarbij zijn de manier waarop gecontracteerd wordt en de timing van de overdracht. Wat voordelig is, hangt voornamelijk af van het eindgebruik van het gebouw. Hierover later meer. Eerst gaan wij in op de fiscale kwalificatie van het gebouw na de transformatie. Hoewel dit vaak iets minder stuurbaar is, is dit wel van belang om de fiscale uitwerking te begrijpen.

Transformatie: fiscaal niet altijd nieuw

Transformatie van een gebouw kan fiscaal tot nieuwbouw leiden, maar dat is niet altijd het geval. Nieuwbouw door transformatie wordt fiscaal ook wel ‘in wezen nieuwbouw’ genoemd. Is sprake van in wezen nieuwbouw? Dan is de levering belast met btw en vrijgesteld van overdrachtsbelasting. Is geen sprake van in wezen nieuwbouw? Dan is de levering belast met overdrachtsbelasting en in principe vrijgesteld van btw.

Wanneer is fiscaal dan sprake van in wezen nieuwbouw? Dat is sterk afhankelijk van de feiten en omstandigheden. Algemene regels zijn lastig te geven, maar uit rechtspraak volgt dat met name de aard en de omvang van de wijzigingen ingrijpend moeten zijn. Wijzigingen in het uiterlijk, aan de bouwkundige constructie of van de functie kunnen daar aanwijzingen voor zijn, maar ook de omvang van de transformatiekosten kan een rol spelen.

Dat de beoordeling zeer feitelijk is blijkt wel uit de rechtspraak van de Hoge Raad. Zo was er bij een woon/winkelpand dat werd getransformeerd tot kinderdagverblijf volgens de Hoge Raad geen sprake van in wezen nieuwbouw. Een winkelpand dat werd getransformeerd tot een kleiner winkelpand en met daarboven woningen, leidde volgens de Hoge Raad echter wel tot in wezen nieuwbouw. De verklaring voor die verschillende uitkomsten? De (sloop)werkzaamheden waren in het tweede geval veel ingrijpender.

Koop-/aanneemovereenkomst: splitsen, of juist niet?

Fiscaal kan het verschil uitmaken of één partij het oude gebouw levert en de transformatie uitvoert, of dat levering en transformatie worden verdeeld over twee of meer partijen. In het eerste geval is er voor de btw namelijk sprake van één prestatie. In het tweede geval is sprake van meerdere prestaties. Wij spreken hiervoor ook wel van de gecombineerde en de gesplitste koop-/aanneemovereenkomst (k/a).

Gecombineerde koop-/aanneemovereenkomst: levering van het (oude) gebouw en de transformatie worden door dezelfde partij uitgevoerd. Voor de btw is sprake van één prestatie.

Gesplitste koop-/aanneemovereenkomst: partij A levert het oude gebouw, terwijl partij B (en eventueel C, D etc.) de transformatie uitvoert. Voor de btw is sprake van meerdere prestaties.

Bij een gecombineerde k/a moet voor de heffing van btw worden bepaald of de transformatie wel of niet tot nieuwbouw heeft geleidt. Indien sprake is van nieuwbouw, dan is de hele transactie belast met btw en vrijgesteld van overdrachtsbelasting. Dus ook de levering van de oudbouw of de grond. Is er geen sprake van nieuwbouw, dan is de transactie vrijgesteld van btw en belast met overdrachtsbelasting. De koper betaalt dan dus ook geen btw over de transformatiekosten (let op: de aannemer/ontwikkelaar wel over zijn inkoop!). Hoeveel overdrachtsbelasting verschuldigd is, is afhankelijk van het moment van levering. Is dat voordat de transformatie is begonnen? Dan is geen overdrachtsbelasting verschuldigd over de transformatiekosten. Is dat nadat de transformatie is voltooid? Dan is overdrachtsbelasting verschuldigd over de volledige prijs, dus ook over de transformatiekosten. Timing is hier dus van belang!

Bij een gesplitste k/a werkt het anders. In dat geval worden er voor de btw meerdere prestaties verricht. De levering van het oude gebouw door partij A aan de koper, voorafgaand aan de transformatie, is vrijgesteld van btw en belast met overdrachtsbelasting. De transformatiekosten worden door partij B, de aannemer, rechtstreeks aan de koper gefactureerd en zijn belast met btw.

En wat is nou fiscaal het voordeligste?

Dat hangt met name af van het eindgebruik van het getransformeerde gebouw. Indien het eindgebruik met btw is belast, bijvoorbeeld de btw belaste verhuur van kantoorruimte, dan zal het fiscaal doorgaans het gunstigste zijn om de transactie zoveel mogelijk in de btw te laten plaatsvinden. De koper kan de btw dan immers terugkrijgen, waardoor die niet kostprijsverhogend werkt. De overdrachtsbelasting werkt daarentegen wel kostprijsverhogend.

Indien het eindgebruik van het gebouw niet met btw wordt belast, zoals bijvoorbeeld gebruik als woning, is het fiscaal doorgaans het gunstigste om de levering van de oudbouw in de overdrachtsbelasting plaats te laten vinden. Dit omdat het tarief van de overdrachtsbelasting (2% of 6%) een stuk lager is dan het tarief van de btw (21%). Om het geheel nog wat ingewikkelder te maken (leuker kunnen we het niet maken…), hebben verkopers vaak juist baat bij een levering in de btw. Indien zij met btw leveren, kunnen zij de btw op hun inkoopkosten namelijk terugvragen. Op de juiste wijze contracteren (gecombineerd of gesplitst) kan hier het verschil maken.

Uit hetgeen bovenstaande blijkt wel dat op de vraag wat fiscaal het voordeligste is, geen eenduidig antwoord is te geven. Dit komt doordat de fiscaal meest gunstige route afhangt van veel factoren, waaronder het eindgebruik van het gebouw, hoe ingrijpend de transformatie is (in wezen nieuwbouw?) en de hoogte van de verschillende kosten, zoals de transformatiekosten en de aanschafkosten van de oudbouw. Het is daarom van belang om voor ieder project een gedegen analyse te maken. Indien nodig met behulp van een (ervaren) adviseur. Dat kan veel schelen.

Zelf meer weten?

Dan nodigen wij u van harte uit voor de Business Meeting Fiscale Vastgoedactualiteiten op 25 september 2019 met Susan Raaijmakers en Aad Rozendal. Susan zal dan de fiscale aandachtspunten omtrent de transformatie van vastgoed nader toelichten. Uiteraard kunt u ook rechtstreeks contact opnemen met Susan, dat kan op telefoonnummer 06 – 15 88 64 25.

Gerelateerd specialisme